מכירת דירה – עצות למוכר דירה (02.06.2013)

במכירת הדירה, לעו”ד מקרקעין תפקיד קריטי בהגנה על זכויות המוכר וכספיו.

עסקת מכירת דירה כרוכה בסיכונים רבים, ומעצם היותה עסקה משמעותית עבור הרוכש, בשל היקפה הכספי, ראוי ורצוי כי עו”ד נדלן יבצע עבור המוכר את הבדיקות הנדרשות ויבחן עבורו את סוגיות המיסוי והסוגיות המשפטיות המתעוררות בעת מכירת הדירה.

במקרה של מכירת דירה כל טעות ולו הקטנה ביותר עלולה “לעלות ביוקר”. ככלל, רצוי להתייעץ החל מן השלב המקדמי בעורך דין מקרקעין מטעמכם ולא בעורך דין נדלן של הצד השני, כך תדעו בוודאות כי עורך דין מקרקעין פועל ומייצג את האינטרסים שלכם, ושלכם בלבד.

לאחר הקדמה חשובה זו, להלן מספר עצות אשר יכולים לסייע למוכרי הדירות:

נסח טאבו

ראשית יש להוציא נסח טאבו לפי מספר הגוש והחלקה ולוודא שלא קיימות בעיות בדירה כמו רישום עיקול, הערות אזהרה וכו’…

באם הדירה אינה רשומה בטאבו יש להוציא מסמל “אישור זכויות” דרך מנהל מקרקעי ישראל.

מס שבח והיטל השבחה

על המוכר חלה חובה לשלם את מס השבח בשל מכירת הדירה, יש לבדוק האם הינכם זכאים לפטור מלא או חלקי ממס השבח. על עורכי דין מקרקעין לבדוק מה זכאותכם, אם בכלל, לפטור בשל מכירת דירת המגורים. באם אושרו זכויות בניה, על המוכר לשלם בעת המכירה את היטל ההשבחה המוטל על הדירה בשל האישורים.

ככלל, החיובים שלעיל, באם נוצרו עד מועד המכירה, חלים על המוכר.

זכרון דברים

מהו? זכרון דברים הינו מסמך שלעיתים הצדדים רואים לנכון לחתום עליו בטרם יחתמו על חוזה מסודר ומפורט בפני עורך דין.

יש לשים לב לעבודה כי זכרון הדברים הינו מסמך בעל תוקף משפטי מחייב, וכי מכוחו רשאי הקונה לרשום הערת אזהרה על זכויותיו בדירה.

מועד החתימה על זכרון הדברים אף יחשב למועד הקובע מבחינת מניין הימים לדיווח ותשלום לרשויות המס.

לאור תוקפו המשפטי המחייב, יש לחתום על זכרון הדברים רק לאחר התייעצות מסודרת עם עורך דין מקרקעין מטעמכם. או להמתין ולחתום על חוזה מסודר לאחר התייעצות עם עו”ד נדלן מטעמכם, אשר יבחן את הדברים בעיניים מקצועיות ויבצע את הבדיקות הרלוונטיות למכירת הדירה.

חוזה המכירה

בשלב זה יש לחתום על חוזה דירות למכירה ועל המסמכים המשפטיים הנלווים, וכן על הקונה לשלם מקדמה. יש להגיע לחוזה מוכנים ובהסכמה לגבי הנוסח הסופי של החוזה, משום שלאחר החתימה על ההסכם, ככלל, לא ניתן לבצע בו שינויים.

אין לוותר על תשלום מקדמה מטעם הקונה כבר במעמד זה, ולדאוג כי ישולם בשיק בנקאי. באם הקונה יתחרט או לא יעמוד בהתחייבויותיו, המוכר יהא רשאי לקזז מהכספים פיצוי מוסכם בשל הפרת החוזה.

יש לקבוע לו”ז לתשלומים, כאשר המקדמה תשולם במעמד החתימה על החוזה. לאחר מכן ישולמו תשלומי הביניים לפי התאריכים הנקובים בחוזה, בשלב האחרון תשולם יתרת התמורה כנגד מסירת החזקה בדירה והמצאת מסמכי הרישום בטאבו לקונה.

יש לדאוג לעגן בחוזה באופן מסודר, מפורט וברור את כל התאריכים הרלוונטיים, את דרכי התשלום, אפשרויות להקדמת/ דחיית מועדי התשלום, הסדרת התחייבויות המוכר מבחינת שיפוץ הנכס, השארת ריהוט וכו’ (באם קיימות הסכמות בנושא) וכיו”ב.

כמו כן, יש לקבוע בחוזה סעיפים אשר יגנו על המוכר במידה והקונה יפר את התחייבותיו באשמתו או שלא באשמתו.

לאור האמור, יש לפנות לעו”ד מקרקעין אשר יכניס לחוזה סעיפי הגנה למוכר. בחוזה יש לחתום על כל עמוד, לרבות חתימה על המסמכים הנלווים. יש לוודא כי בידכם מסמך מקורי, ואף שניים. ולשמור על כל המסמכים באופן מסודר. גם על מסמכים שנראים כ”לא חשובים”.

עם קבלת התמורה מידי הקונה, יש להנפיק לו קבלה.

דיווחים לרשויות במס

על מוכר הזכות חלה חובה למסור למיסוי מקרקעין הצהרה חתומה על ידי עור דין בדבר מכירת הדירה. וזאת תוך 40 יום מיום עסקת המכר. לטופס המוגש למיסוי מקרקעין יש לצרף אתת העתק החוזה, את נסח הטאבו וכן כל מסמך הרלוונטי לפטור (באם קיים למוכרים פטור). יש לדאוג כי עורך דין מקרקעין מטעמכם יפעל במהירות האפשרית להגשת הדיווח למס שבח, על מנת שהתשלום למיסוי מקרקעין יבוצע בהקדם, וזאת בשל העבדה כי אישור על שלום מס שבח מהווה תנאי לקבלת התשלום האחרון מידי הקונה.

משכנתא

באם קיימת משכנתא על הדירה הנמכרת, על המוכר להתחייב להסיר את השיעבוד מהדירה, כיוון שכל עוד המשכנתא קיימת, זכויות הקונה כפופות עד לפירעון המשכנתא במלואה. כך הקונה לא יוכל להעביר את זכויותיו בפנקסי הרישום על שמו, עד שלא תיפרע המשכנתא במלואה.

ניתן להסיר את המשכנתא על ידי תשלום יתרת המשכנתא עד לפירעונה המלא או על ידי גרירת המשכנתא לנכס אחר.

ייתכן כי הקונה ירצה לרכוש את דירתכם במשכנתא. במקרה כזה יש לחתום על התחייבות לרישום משכנתאות, בכדי שהבנק יעמיד את ההלוואה עבור רוכש הדירה.

טרם החתימה על המסמכים רצוי להיוועץ בעורך דין מטעמכם, שיאשר כי המסמכים מטעם הקונה תקינים. במידת הצורך יפנה עו”ד למחלקה המשפטית של הבנק על מנת לבצע את השינויים הנדרשים.

מסירת הדירה

יש להמציא לקונה, עם מסירת החזקה בדירה, אישורים מעת הרשות המקומית בדבר היעדר חובות.

כן יש לברר האם בידי עורך דין נדלן מטעמכם כל המסמכים והאישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות על שם הקונה, בכדי שניתן יהיה להעבירם לקונה כנגד התשלום האחרון.

 כמו כן, חשוב לזכור לבצע החלפת בעלות בעניינים הכרוכים בדירה הנמכרת כגון: חשבונות גז מים וחשמל, ארנונה וכיו”ב….

במועד מסירת הדירה רצוי כי הצדדים יחתמו על מסמך מסודר בו מובהר כי הקונה שילם את מלוא מחיר הדירה, ואילו הקונה יאשר שהחזקה בירה נמסרה לו. מסמך זה הינו בעל חשיבות ויש לשמרו.

יש לשים לב כי עורך הדין מטעם הקונה אכן ביצע את העברת הדירה על שם הקונה, וכי עורך הדין מטעם הקונה גם יעביר לעורך דינכם אסמכתא מתאימה בדבר גמר הטיפול בתהליך. רצוי לעגן בקשות אלה כסעיפים בחוזה מכירת הדירה.

משרדנו מעניק שירותים משפטיים בתחום דיני המקרקעין והנדל”ן ללקוחות מאזורים שונים ובעיקר באזור המרכז, ירושלים וחיפה.

יובהר כי הכתוב לעיל אינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהם, ואינו מהווה חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי. המידע הינו חלקי בלבד. המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת באחריותו ועל דעתו בלבד.

מאמרים אחרונים בתחום